日前，温家宝总理在国务院常务会议上提出，要“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”我认为，要形成这样的调控政策体系之前，首先需要完善制度。因为，目前我国的房价越调越高，首先是房地产市场的“制度机制”存在问题。
本轮的房地产调控可以说是从2003年开始的，国务院2003年18号文被誉为房地产业历史性里程碑，其后几乎每年都有有关房地产调控的政策出台，国十条、国八条、新的旧的调控政策不断出台，但房价还是依然上涨。因为，这些调控政策大多都是暂时的应对性措施，而不是从根本的住房制度上加以完善和解决。房地产市场的制度建设如果不完善，就如同体质不好的病人一样，总是要“吃药打针”来调控，还总是效果不好。涉及房地产市场制度建设的内容很多，主要是住房制度本身，以及对房地产开发影响最大的三大体制——土地、金融和税收。
土地制度包括土地管理和土地供应制度。目前，我国的土地供应制度是从2004年8月31日开始实施的统一招拍挂的制度，基本上是按“价高者得”的原则来招拍挂出让。但由于政府土地储备的能力有限加上地方土地财政的利益驱动，导致客观上的土地供应不足和主观上的土地资源垄断的形成，为房价飙升和暴涨创造了一定的条件。
金融制度包括信贷和财政制度。截至2012年9月末，我国广义货币（M2）余额94.37万亿元，同比增长14.8%；但与1990年广义货币供应量M2余额为1.53万亿元相比，高达61.67倍。土地供应少，货币发放多，必然出现房价飙升和暴涨的现象。
税收制度包括开发、交易和保有环节的税收制度。2003年10月中共十六届三中全会将开征物业税的内容写进了全会的公报：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。然而，过去的9年有关物业税、房产税、不动产税的讨论进行了多次，总算是在一年前在上海、重庆两个城市进行房产税对住宅征收的试点。但无论是在房地产税制改革、调控投资性购房和增加税收方面效果都不大。
我认为，首先要从根本上改变地方政府长期依赖土地财政的状况。然后要破除大一统的土地管控制度，应当用法律手段来保护农地耕地，对城市的用地应当主要在城市规模的扩大范围上加以限制，一旦中央同意地方城市范围的扩大，就应该放权让其在城市范围内合理地规划发展用地，而不是人为地用计划和指标来设限。
目前，最大的问题是政府对城市范围内的集体用地、小产权房没有用好、管好，对城中村、旧城区和旧厂房无法沿用过去低价征地的手法来储备土地。因此，地方政府既无积极性加大住宅用地的供应，同时也存在土地储备越来越少、集中统一供地越来越难的情况。此外，还应当适当地放宽单位集资建房和适当地恢复一些福利分房的制度，实行多元化的供地和住房供应制度。这比单一靠政府解决保障房、开发商建商品房这种二元的住房机制要更加适合中国的国情。
总之，应当从完善制度入手，通过采取多元化的供地制度和多元化的住房制度等多方面的改革，才可以从根本上解决目前房地产市场面临的困境和矛盾。
作者系知名房地产专家 |
